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虎嗅注：昨日（1月17日）在万达集团2014年会上，万达集团董事长王健林除了公布各项业绩外，重点发出了万达第四次转型的信号，此次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型。
王健林说，相比前三次转型，第四次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。虎嗅从王健林在万达集团2014年会的讲话中进行了提炼，并对万达集团的前三次转型原因、结果进行了补充。
第一次转型：从地方走向全国
1993年走出大连，万达由地方企业向全国性企业转型，突破地域局限，为做大企业规模奠定基础
通过这次转型，万达实现了从一个区域公司向全国公司的转变。
王健林感悟：这次转型带来的结果，就是从一个区域的品牌变成全国性的品牌，从几十亿的公司，变成百亿级的公司。而且这种连锁经营，给企业文化带来的变化，那是不可估量的。你一个公司怎么管理，很容易，就几十个人，一百多个人，变成几十个城市的公司怎么管理？那个时候不像现在互联网这么发达，信息手段这么发达，给我们管控提出了很大的难题。
第二次转型：由住宅向商业地产
万达从2000年，由住宅向商业地产转型，这次转型新了万达商业模式。
王健林回顾，这次转型过程是非常艰苦的。万达被当了222次被告，在沈阳建了一个店经营受挫，多次拆了重建，付出9亿多的代价。
但第二次转型还是成功的。王健林预计，按照现在的万达的增长速度，不再增加，就是保持现在匀速，每年500万平方米竣工这种规模的话，2020年万达可以大概达到55000万平米以上，是世界上排名前四的。
第三次转型：进军文化旅游产业
万达从2006年开始，大规模进军文化旅游产业，使万达由单一的房地产企业发展为综合性企业集团。文化旅游已成为万达新的支柱产业，成果详见下文的文化产业收入部分。
之所以转型，王健林称，“我们看到一个什么现象，你看我们分析了差不多10个国家的历史，美国，英国，法国等等像这些发达国家，房地产产业成熟期基本上都是50年，就是大规模的发展，供不应求，供需两旺逐渐走向萎缩，行业还有，但是规模下来了，工业人员下来了，基本上就是半个世纪，好一点5、60年，差一点40年，这是一个规矩。”
王健林判断：中国真正的房地产市场就是20年，高速成长的时期就是10年左右，可能还维持一个匀速的这么一个平衡发展的阶段，估计从现在算起15到20年，这个时候城市化进程基本完成，我们中国的工业化也基本完成，这时房地产市场一定规模就下来，大幅度衰减。
第四次转型：国际化、服务业、轻资产
本次转型对于万达意义更加重大。在中国经济发展的新常态下，轻资产模式更加契合内需为主的国家战略，将更受地方政府、合作企业的欢迎。
——第四次转型计划
1、万达集团转型
国际化：从中国企业转型为跨国企业
万达已宣布到2020年发展目标，资产1万亿元，收入6000亿元，净利润600亿元，成为世界一流跨国企业。同时确定两个转型目标，一是2020年集团服务业收入、净利占比力争超过65％，房地产销售、净利占比低于35％；二是海外收入占比超过20%。
服务业：从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业
万达今后的房地产要实行新的发展模式，同时加快发展文化旅游、金融产业、电子商务3个产业，到2020年形成商业、文旅、金融、电商基本相当的四大板块，彻底实现转型升级。
2、万达商业地产转型
轻资产：力推“轻资产”模式
过去万达成功靠城市综合体，通过房地产销售现金流来投资万达广场，这是重资产模式。
轻资产模式就是万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成，无论房价变化还是市场周期对这种发展模式影响都不大。万达的目标是逐年提高租金净利占比。
2014年万达集团关键性经营数据
1月17日，万达集团还发布万达2014年业绩。
企业资产达到5341亿元，同比增长34.5%；收入2424.8亿元，完成年计划的101%，同比增长30%；连续第9年保持环比30%以上的增速，企业净利润也大幅增长。
万达商业地产合同销售收入1601.5亿元，完成目标的100.1%，同比增长26.8%；其中租金回款110.8亿元，同比增长32.7%，租金回款完成率100%，继续保持全球领先水平；累计持有物业面积2157万平方米，同比增长32.0%。
文化集团收入341.4亿元，完成年计划的108.9%，同比增长32.3%。
万达百货新开店24家，累计99家，收入256亿元，完成计划的101.6%，同比增长65.3%，超额完成年度利润目标。
2014年，万达文化旅游产业收入增速超过房地产收入增速，文化旅游各业务板块表现突出。
12月20日开业的武汉汉秀和电影乐园两个重大文化产业项目半年内的票已基本售罄；万达旅业收入达到75.1亿元，仅用一年就跻身全国行业前列，为万达文化旅游项目输送大量旅客；万达影视佳作频出，收入4.3亿元，完成计划的121%
